Mỗi bản vẽ không chỉ thể hiện quy mô, thiết kế, tỉ lệ của những công trình kiến trúc mà còn phải bao gồm cả hệ số sử dụng đất của công trình đó. Thông qua bản thiết kế, chủ nhà có thể nắm rõ được quy mô của căn nhà, từ đó có thể dự trù được khoản kinh phí đầu tư cho công trình. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Quy định về hệ số sử dụng đất là gì? Bài viết sau đây sẽ giúp bạn giải đáp những câu hỏi này ngay lập tức.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Llà tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình (có đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và tầng mái) và tổng diện tích của cả lô đất.
Tiêu chuẩn hệ số sử dụng đất trong đó có bao gồm cả hành lang, các tầng chỉ trừ những khu vực trống như thang máy, hộp kỹ thuật, mái, tầng hầm…
Hệ số sử dụng đất có đơn vị là “lần” (với FAR) và “%” (với FSI). Quy định về hệ số sử dụng đất có tại Thông tư 22/2019/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về vấn đề quy hoạch xây dựng.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Sau đây là bảng quy định về hệ số sử dụng đất tối đa tùy theo diện tích của lô đất và chiều cao của công trình.
Theo thông tư 22/2019/TT của Bộ Xây dựng chỉ tiêu sử dụng đất được quy định như sau:
Đất được dùng để xây các công trình cho các điểm dân ở cư nông thôn phải dựa trên điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó:
- Đất để xây dựng công trình nhà ở có diện tích tối thiểu là 25m2/người;
- Đất để xây dựng công trình công cộng và dịch vụ có diện tích tối thiểu là 5m2/người;
- Đất để xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật có diện tích tối thiểu là 5m2/người
Cách tính hệ số sử dụng đất
Ta có công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất (đơn vị: lần)
Trong đó:
Tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm tổng diện tích sàn của các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum.
Diện tích sàn của một tầng bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…
Như đã đề cập ở trên, hệ số sử dụng đất có hai kiểu đơn vị đó là:
- “lần”- FAR ( Floor Area Ratio)
- % – FSI ( Floor Space Index).
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất xuất phát từ việc quy hoạch các đô thị tại những nước phát triển, bởi nó có liên quan đến số tầng cũng như là mật độ xây dựng tầng. Hệ số này không ảnh hưởng nhiều đến các xưởng công nghiệp. Chủ yếu là nhằm mục đích giới hạn số lượng tầng ở các dự án khu đô thị sao cho phù hợp với mật độ xây dựng được cho phép.
Hệ số sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng bởi nó có thể thể hiện được quy mô của công trình, chi phí xây dựng công trình.
Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế cũng sẽ cao vì khi tăng diện tích sàn, phối hợp cùng với mật độ xây dựng sẽ tiết kiệm được quỹ đất. Nhưng nếu chỉ số này quá cao hệ thống hạ tầng khu vực đó sẽ bị tác động và làm giảm đi mức độ cạnh tranh của dự án.
Hệ số sử dụng đất trong một khu đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư ở khu vực đó. Nếu hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại đó cũng thấp. Đây là một trong những yếu tố có tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu khi dự án kết thúc.
Trên đây là một vài thông tin cơ bản về hệ số sử dụng đất và các quy định về hệ số sử dụng đất. Mong rằng, bài viết trên đây thật sự hữu ích và giúp bạn nắm rõ hơn những kiến thức cơ bản về hệ số này.
