Luật môi giới nhà đất là một trong các hoạt động kinh doanh được pháp luật và nhà nước công nhận hợp pháp. Tuy nhiên người làm môi giới nhà đất bắt buộc phải nắm rõ pháp luật cũng như các điều kiện kinh doanh nhà đất, bất động sản hiện hành. Ngoài ra còn phải nắm rõ các thông tư, nghị định trong luật kinh doanh BĐS 2020. Để có thể hạn chế, đề phòng các rủi ro có thể xảy đến. Sau đây bài viết sẽ giới thiệu đến bạn những điều kiện cơ bản cũng như quy định kinh doanh nhà đất, và các hoạt động môi giới.
Điều kiện kinh doanh trong luật môi giới nhà đất
Hoạt động kinh doanh môi giới nhà đất không thể tự sinh, tự kiểm soát mà phải có sự quản lý của nhà nước và pháp luật. Đơn vị, các nhân hoặc công ty kinh doanh bất động sản phải thực hiện các thủ tục đăng ký đầy đủ tại cơ quan có trách nhiệm hoặc thẩm quyền quyết định, quản lý.
Theo điều kiện các tổ chức, các cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất được quy định tại Điều 62 Luật môi giới nhà đất 2014. Các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng được đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới nhà đất phải thành lập doanh nghiệp, trong đó phải có tối thiểu 2 cá nhân có chứng chỉ được hành nghề bất động sản.
- Cá nhân có thể được kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất một cách độc lập. Nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ và có chứng chỉ được hành nghề.
- Tổ chức, cá nhân làm dịch vụ môi giới nhà đất không được là đồng thời vừa là người môi giới và là một người đang thực hiện một giao dịch bất động sản khác.
Quy định về mức hoa hồng và chi phí trong luật môi giới nhà đất
Theo luật môi giới nhà đất, chi phí môi giới là một khoản tiền mà bên được môi giới phải trả và thanh toán cho bên đi môi giới. Không phụ thuộc vào vào các kết quả cho thuê, sang nhượng và mua bán đất đai, bất động sản, đây có thể được xem là tiền công mà bên đi môi giới được nhận theo quy định của pháp luật. Trước khi thực hiện giao dịch thì các bên liên quan đã thương lượng, bàn bạc rõ ràng với nhau về khoản hoa hồng môi giới bất động sản có thể được nhận khi tìm được khách hàng thực hiện giao dịch hợp đồng theo các quy định hợp pháp của pháp luật và thành công.
Như đã nói ở trên hoa hồng là một khoản thù lao mà người môi giới sẽ nhận được sau khi hoàn thành được một hợp đồng giao dịch bất động sản, nhưng cụ thể phân chia như thế nào? Với những cá nhân môi giới tay ngang, hoa hồng sẽ được tính theo phần trăm đã thỏa thuận ban đầu, giao động từ mức 1 – 3%. Tuy nhiên, trong pháp luật cũng có những quy định khá chi tiết đối với hoa hồng trong môi giới nhà đất.
Những hình thức giao dịch bất động sản có thông qua trung gian điển hình như: bán nhà ở, cho thuê các văn phòng, cửa hàng… sẽ tính hoa hồng tùy vào giá trị hợp đồng như thế nào? Và có 2 nhóm cơ bản:
- Với dịch vụ cho thuê bất động sản, hoa hồng môi giới thường bằng 1 đến 2 tháng tiền thuê bất động sản đó.
- Với dịch vụ mua bán bất động sản, hoa hồng thường dao động từ 1 – 2% giá trị đã giao dịch bất động sản trước đó, ngoài ra nó còn tùy thuộc từng loại hợp đồng mà các bên liên quan giao dịch cụ thể.
Mức hoa hồng của dịch vụ môi giới nhà đất còn có thể tùy thuộc do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm như thế nào so với giá trị của hợp đồng mua bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng. Ngoài ra hoa hồng còn được tính theo tỷ lệ chênh lệch phần trăm giá trị giữa giá được môi giới đưa ra so với giá bán thực của bất động sản. Vì vậy giá trị hợp đồng càng nhiều thì số tiền nhận được càng nhiều.
Hợp đồng môi giới bất động sản trong luật môi giới nhà đất
Nếu các bên có sự trao đổi giao dịch liên quan đến nhà đất thì phải tiến hành thiết lập hợp đồng môi giới kinh doanh bất động sản. Hợp đồng môi giới bất động sản phải làm thành một văn bản cụ thể giống như hợp đồng kinh doanh nhà đất khác, tuy nhiên không cần bắt buộc công chứng theo quy định luật môi giới nhà đất.
Hợp đồng phải có đầy đủ các nội dung như sau:
- Tên, địa chỉ của các bên liên quan
- Đối tượng, cá nhân và nội dung dịch vụ môi giới
- Yêu cầu cùng với kết quả môi giới
- Thời gian thực hiện dịch vụ môi giới
- Phí dịch vụ, hoa hồng hoặc thù lao dịch vụ
- Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán dịch vụ
- Các bên liên quan có quyền và nghĩa vụ như thế nào?
- Giải quyết tranh chấp như thế nào
- Thời điểm hợp đồng có hiệu lực
Quyền của bên môi giới nhà đất theo luật môi giới nhà đất
- Yêu cầu bên được môi giới cung cấp đầy đủ các hồ sơ, tài liệu liên quan đến nhà đất
- Được nhận phí môi giới theo đúng những thỏa thuận hợp đồng trước đó
- Được nhận 50% trên tổng số tiền đặt cọc của khách hàng khi mất cọc hoặc bị mất cọc do vi phạm cam kết
- Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng môi giới nhà đất khi bên được môi giới vi phạm những điều kiện theo quy định tại pháp luật.
Nghĩa vụ bên môi giới nhà đất theo luật môi giới nhà đất
- Thực hiện nghiêm chỉnh hợp đồng môi giới đã ký;
- Cung cấp thông tin và chịu trách nhiệm về các thông tin bất động sản do chính mình cung cấp;
- Hỗ trợ các bên trong việc kinh doanh, đàm phán, ký kết các hợp đồng như mua bán,cho thuê hoặc sang nhượng
- Bồi thường những thiệt hại do lỗi của mình gây ra và chịu trách nhiệm
- Báo cho bên được môi giới biết rõ về tiến độ công việc và phối hợp giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình làm việc
- Chịu tất cả những chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà mình xử lý.
Hy vọng với những thông tin về luật môi giới nhà đất mà bài viết đã cung cấp trên, có thể giúp các bạn hiểu rõ hơn về luật môi giới nhà đất ở Việt Nam.
