Đặt cọc là biện pháp không bắt buộc phải thực hiện nhưng chúng ta nên sử dụng nó để đảm bảo được an toàn, không gây hiểu lầm về sau. Nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà thì có thể tìm hiểu một số lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản sau đây.
Đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản là gì?
Theo khoản 1, điều 328, Luật dân sự 2015 đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc có thể là vật có giá trị khác (được gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định nào đó để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện đúng theo hợp đồng
Không bắt buộc phải đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản
Đặt cọc là một hình thức để đảm bảo các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình nhưng nó lại không bắt buộc trong các bộ luật về dân sự hay đất đai. Các bước cần thực hiện khi chuyển nhượng đất đai là:
- Công chứng hợp đồng mua bán, giao dịch và chuyển nhượng
- Kê khai đầy đủ các nghĩa vụ tài chính
- Đăng ký sang tên hay còn gọi là đăng ký biến động
Hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản có bắt buộc phải công chứng/chứng thực
Theo Luật đất đai năm 2013, Luật công chứng 2014, Luật nhà ở năm 2014, Luật dân sự năm 2015 và các văn bản khác, đều không có quy định bắt buộc phải đặt cọc. Để ngăn chặn các rủi ro hoặc tránh các tranh chấp có thể xảy ra, các bên nên đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Mức phạt cọc hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản nếu không mua hoặc không bán nhà đất
Khi bên nhận đặt cọc hay đặt cọc không thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận đã bàn trước thì sẽ bị phạt cọc. Tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định về mức phạt cọc.
Với trường hợp hợp đồng giao dịch được thực hiện thì khoản tiền đặt cọc được trả lại cho người đặt cọc hoặc được trừ vào khoản tiền theo nghĩa vụ phải trả tiền do mua mua nhà. Nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc coi như thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối không thực hiện hợp đồng thì phải trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có những thỏa thuận khác.
Mức phạt cọc được quy định cụ thể như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ mất và thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì phải trả một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc (trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc và bị phạt đóng thêm một khoản tiền tương đương với giá trị đã đặt cọc).
Không bị phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền
Theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, giao dịch, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các bên phải chịu phạt cọc nếu từ chối thực hiện hợp đồng theo khoản 2 Điều 328 Luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp có những thỏa thuận, quy định khác trong hợp đồng. Nhưng nếu các bên liên quan không có thỏa thuận là đặt cọc trước hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng không quy định trong đó là phải đặt cọc thì sẽ không bị mất cọc.
Trường hợp các bên thỏa thuận có giấy biên nhận tiền trong đó không nhắc đến đặt cọc, thì nghĩa vụ của các bên giao dịch khi vi phạm sẽ không giống với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền trước mà không phải thỏa thuận trong hợp đồng là đặt cọc thì khoản tiền ấy được gọi là “tiền trả trước”. Về bản chất của khoản tiền trả trước ấy là một khoản để thực hiện thanh toán, trường hợp các bên không giao dịch hay chuyển nhượng nhà đất theo hợp đồng thì khoản tiền đó sẽ xử lý cụ thể như sau:
- Bên đưa tiền từ chối giao kết, giao dịch thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại và không phải nhận phạt, trừ khi các bên giao dịch có những thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết hợp đồng thì chỉ trả lại khoản tiền trả trước cho bên đặt cọc mà không chịu phạt, trừ khi các bên giao dịch có những thỏa thuận khác.
Như vậy, chúng ta cần hết sức chú ý về vấn đề này vì có rất nhiều trường hợp xảy ra trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất nhưng không thể xử lý được vì không có thỏa thuận trước.
Nên đặt cọc bao nhiêu trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định rõ về mức tiền phải đặt cọc cụ thể. Do đó, các bên liên quan được quyền thỏa thuận với nhau để tự thống nhất về mức đặt cọc. Tuy pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng giao dịch đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà. Tuy nhiên để tránh rủi ro và hạn chế tranh chấp các bên liên, mặc dù trong luật không quy định.
Để đánh giá rủi ro, nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, nếu hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch mua bán không được thực hiện theo những thỏa thuận đã nhất trí trước đó thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên, mà bị mất hoặc hưởng lợi giá trị tài sản đã coc. Bên đặt cọc sẽ được hưởng lợi nếu bên nhận cọc vi phạm và bên nhận cọc sẽ hưởng lợi nếu bên đặt cọc vi phạm.
Khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản có hiệu lực thì các bên phải thực hiện nghiêm túc quyền và nghĩa vụ của mình. Cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan để hạn chế những rủi ro không đáng có xảy ra.
